SF Urban Properties AG – Solides Jahresergebnis 2023

• Reingewinn inkl. Neubewertungen CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 26.8 Mio.) 
• Reingewinn exkl. Neubewertungen CHF 15.0 Mio. (Vorjahr CHF 14.7 Mio.) 
• Liegenschaftsertrag auf CHF 29.8 Mio. deutlich gestiegen (+4.8%) 
• Portfoliowert um CHF -8.9 Mio. auf CHF 745.6 Mio. gesunken 
• Leerstandsquote (Stichtag) erreicht historischen Tiefstand mit 1.3% (-0.2 Prozentpunkte) 
• Unveränderter Ausschüttungsvorschlag von CHF 3.60 pro kotierte Namenaktie, wovon CHF 0.70 als Gewinnausschüttung und CHF 2.90 als Rückzahlung aus Kapitaleinlagereserven erfolgen 

Aufgrund der Bewertungskorrekturen hat die SFUP (SIX Swiss Exchange: SFPN) das Geschäftsjahr 2023 mit einem tieferen Betriebsergebnis abgeschlossen. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) reduzierte sich von CHF 41.3 Mio. auf CHF 5.0 Mio. Damit ging der den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnende Reingewinn von CHF 26.8 Mio. auf CHF 0.3 Mio. zurück. 

Erfreulicherweise konnte der den Aktionären der SFUP zuzurechnende Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte um CHF 0.3 Mio. (+1.8%) gegenüber dem Vorjahr auf CHF 15.0 Mio. gesteigert werden. Dies ist auf die Steigerung der Liegenschaftserträge zurückzuführen, welche jedoch teilweise durch temporär höhere Betriebskosten kompensiert wurden. Der Effekt der temporär höheren Kosten widerspiegelt sich auch in der EBIT-Marge der Renditeliegenschaften exkl. Neubewertungseffekte, welche sich um 0.82 Prozentpunkte auf 61.90% reduzierte (Vorjahr: 62.72%). Der Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekte betrug CHF 4.47 (Vorjahr: CHF 4.39) und das Eigenkapital (NAV) pro kotierte Namenaktie per 31. Dezember 2023 CHF 113.17 (Vorjahr: CHF 120.36).  

Ertragssteigerung bei den Renditeliegenschaften 

Der Liegenschaftsertrag stieg im Jahr 2023 im Vorjahresvergleich um CHF 1.4 Mio. oder 4.8% auf CHF 29.8 Mio. Dieses äusserst positive Ergebnis ist unter anderem auf die abgeschlossenen Sanierungsprojekte, auf die Indexierung der Geschäftsmietverträge und auf die Reduktion der Leerstandsquote um 0.2 Prozentpunkte, stichtagsbezogen von 1.5% auf 1.3% gegenüber Ende 2022, zurückzuführen. 

Im Zuge einer strategischen Portfoliobereinigung hat die Gesellschaft im Berichtsjahr zwei Bestandesliegenschaften veräussert, die Aarbergergasse 57 in Bern und die Rebgasse 64 in Basel. Aufgrund des Gastroanteils in beiden Liegenschaften sowie anstehenden Sanierungskosten konnte mit den Verkäufen eine Risikoreduktion erzielt werden. Im Sinne der definierten Arrondierungsstrategie konnte die Gesellschaft zu Beginn des Jahres die Parzelle 818 in Arlesheim sowie kurz vor Jahresende die Wohnliegenschaft an der Rosentalstrasse 42/44 in Basel erwerben. 

Der Marktwert des gesamten Renditeportfolios beläuft sich per Stichtag auf CHF 745.6 Mio. (Vorjahr: CHF 754.5 Mio.), was gegenüber dem Vorjahr einer Reduktion von CHF 8.9 Mio. oder 1.18% entspricht. Die Nettowertentwicklung des Portfolios beläuft sich nach Abzug der Investitionen von CHF 9.7 Mio. auf CHF -18.6 Mio. respektive -2.47%. Das negative Neubewertungsergebnis ist auf die durchschnittliche Erhöhung des realen Diskontierungssatzes um sechs Basispunkte von 2.70% auf 2.76% zurückzuführen. Das Portfolio umfasst per Stichtag 47 Liegenschaften (Vorjahr: 48 Liegenschaften) mit einer Bruttorendite von 4.20% (Vorjahr: 3.94%). 

EBIT-Beitrag der Entwicklungsliegenschaften entspricht den Erwartungen 

Der Projektfortschritt bei den Entwicklungsliegenschaften schlug sich positiv nieder, bei den Erträgen mit CHF 21.6 Mio. (Vorjahr: CHF 35.3 Mio.) und Aufwänden von CHF 16.5 Mio. (Vorjahr CHF 27.0 Mio.). Daraus resultiert ein EBIT-Beitrag von CHF 5.2 Mio. (Vorjahr: CHF 8.3 Mio.). 

Solide Finanzierung 

Die Gesellschaft ist mit einem Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften (Loan-to-Value) von 46.0% (Vorjahr: 44.6%) robust finanziert. Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten von 2.07% per Stichtag verzeichnet einen marginalen Anstieg zum Vorjahr von 2.01%, womit innerhalb des Portfolios der Höhepunkt erreicht sein dürfte. Die durchschnittliche Zinsbindung ist leicht auf 6.2 Jahre (Vorjahr: 6.8 Jahre) gesunken. 

Erste Veröffentlichung des GRESB-Ergebnisses 

Das Portfolio der SF Urban Properties AG ist in der ersten offiziellen Berichtsperiode des GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Reports mit 4 von 5 Sternen bewertet worden. Dies ist ein erfreuliches Resultat und unterstreicht den Anspruch der Gesellschaft, mit dem Portfolio einen positiven Beitrag für Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft zu leisten. 

Ausblick auf das Jahr 2024 

Durch die abflachende Inflation und das zuletzt unveränderte Zinsumfeld im Jahr 2024 sieht die Gesellschaft eine Richtungsänderung der Leitzinsen als wahrscheinlich an. Ausschlaggebend hierfür wird sein, ob sich die Prognose einer gemässigten, stabilen Inflation bestätigt und der Preisdruck generell nachlässt. 

Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich 2024 das erwartungsgemäss sinkende Zinsniveau auf Liegenschaftspreise auswirkt. Das Management geht davon aus, dass es interessante Möglichkeiten für den Abschluss neuer Fremdfinanzierungsverträge geben wird. 

Die Mietzinserhöhungen der Bestandesmieten infolge des im Dezember 2023 erneut angestiegenen Referenzzinssatzes treten per 1. April 2024 in Kraft. Durch die bestehende Indexierung der kommerziellen Mietverträge wird eine inflationsbedingte Erhöhung der Mietzinseinnahmen im Jahresverlauf erwartet. Beide Effekte resultieren in einem voraussichtlichen Mehrertrag für 2024 von mindestens TCHF 200. Zusätzlich wird die Gesellschaft im Jahr 2024 von den im Berichtsjahr fertiggestellten Sanierungsprojekten an der Zollikerstrasse 6 in Zürich sowie auf dem Walzwerk-Areal von einem Mehrertrag im Vergleich zum Jahr 2023 von rund TCHF 700 profitieren. 

Der Fokus der SFUP richtet sich grundsätzlich auf den Kauf von Liegenschaften im direkten Umfeld der Bestandesliegenschaften und Promotionsobjekte. Etwaige Kaufopportunitäten werden laufend geprüft; genauso wie Verkäufe von nicht strategiekonformen Liegenschaften. 

Ausschüttungsantrag an die Generalversammlung vom 11. April 2024 

Der Verwaltungsrat beantragt den Aktionären eine Ausschüttung als Dividende von CHF 0.70 pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal bzw. von CHF 0.14 pro Namenaktie (Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal sowie eine Ausschüttung aus der Kapitaleinlagereserve von CHF 2.90 pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal bzw. von CHF 0.58 pro Namenaktie (Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten SFPN Namenaktien à CHF 9.00 nominal eine Ausschüttungsrendite von 3.9%, bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2023.