SF Urban Properties SA – Résultats annuels 2023 solides

• Bénéfice net avec réévaluations CHF 0.3 million (année précédente : CHF 26.8 millions) 
• Bénéfice net hors réévaluations CHF 15.0 millions (année précédente : CHF 14.7 millions) 
• Nette augmentation des revenus immobiliers à CHF 29.8 millions (+4.8%) 
• Diminution de CHF 8.9 millions de la valeur du portefeuille, à CHF 745.6 millions 
• Taux de vacance à un seuil historique de 1.3% (-0.2 point de pourcentage) à la date de référence 
• Proposition de distribution inchangée de CHF 3.60 par action nominative cotée, dont CHF 0.70 au titre de la distribution de bénéfices et CHF 2.90 au titre du remboursement à partir des réserves issues d’apports en capitaux 

SF Urban Properties SA (SIX Swiss Exchange : SFPN) a clôturé l’exercice 2023 avec un résultat d’exploitation en baisse à cause des corrections de valeur intervenues. Le résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) est passé de CHF 41.3 millions à CHF 5.0 millions et, dans ce sillage, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de SF Urban Properties SA s’est réduit de CHF 26.8 millions à CHF 0.3 million. 

Il est réjouissant de noter que le bénéfice net attribuable aux actionnaires de SFUP, hors effets de réévaluation, a augmenté de CHF 0.3 million (+1.8%) par rapport à l’année précédente, pour atteindre CHF 15.0 millions. Cette amélioration s’explique en ce que les revenus des biens immobiliers ont progressé, même s’ils ont en partie été amputés par un alourdissement temporaire des coûts d’exploitation. Ces coûts temporairement plus élevés se sont également répercutés sur la marge EBIT des immeubles de placement hors effets de réévaluation, qui s’est contractée de 0.82 point de pourcentage, à 61.90% (année précédente : 62.72%). Le bénéfice net par action hors effets de réévaluation s’est monté à CHF 4.47 (année précédente : CHF 4.39) et le capital propre (VNI) par action nominative cotée, à CHF 113.17 (année précédente : CHF 120.36) au 31 décembre 2023. 

Hausse des revenus pour les immeubles de placement 

Par rapport à l’exercice précédent, le revenu des biens immobiliers a gagné CHF 1.4 million, soit 4.8%, pour atteindre CHF 29.8 millions. Ce résultat extrêmement positif tient notamment aux projets de rénovation achevés, à l’indexation des baux commerciaux et à la réduction du taux de vacance de 0.2 point de pourcentage à la date de référence à 1.3%, au lieu de 1.5% à la fin 2022. 

Au cours de l’exercice sous revue, la société a vendu deux biens immobiliers existants, à l’Aarbergergasse 57 à Berne et à la Rebgasse 64 à Bâle, dans le cadre d’un assainissement stratégique du portefeuille. Eu égard à la part de la restauration dans ces deux immeubles, ainsi qu’aux coûts de rénovation à venir, ces ventes ont permis de diminuer les risques. De plus, la société a acheté au début de l’année la parcelle 818 à Arlesheim, ainsi que l’immeuble résidentiel de la Rosentalstrasse 42/44 à Bâle peu avant la fin de l’année, afin de poursuivre la stratégie de regroupement définie. 

La valeur vénale du portefeuille de rendement dans son ensemble s’établit à CHF 745.6 millions (année précédente : CHF 754.5 millions) à la date de référence, ce qui représente une baisse de CHF 8.9 millions ou 1.18% par rapport à 2022. Après déduction des investissements de CHF 9.7 millions, le portefeuille affiche une évolution de sa valeur nette de CHF -18.6 millions resp. -2.47%. Le résultat négatif de la réévaluation est imputable à l’augmentation moyenne du taux d’actualisation réel de six points de base, de 2.70% à 2.76%. À la date de référence, le portefeuille compte 47 biens immobiliers (année précédente : 48), pour un rendement brut de 4.20% (année précédente : 3.94%). 

Contribution à l’EBIT conforme aux attentes pour les biens immobiliers en développement 

L’avancée des projets de biens immobiliers en développement a produit un effet positif au niveau des revenus, à CHF 21.6 millions (année précédente : CHF 35.3 millions), et des dépenses, à CHF 16.5 millions (année précédente : CHF 27.0 millions). Il en résulte une contribution à l’EBIT de CHF 5.2 millions (année précédente : CHF 8.3 millions). 

Financement solide 

Avec un taux d’endettement des biens immobiliers (loan-to-value) de 46.0% (année précédente : 44.6%), la société bénéficie d’un financement solide. Le taux d’intérêt moyen des dettes financières, à 2.07% à la date de référence, enregistre une hausse marginale par rapport à l’année précédente, où il s’élevait à 2.01%, de sorte qu’il se pourrait que le point culminant soit atteint pour le portefeuille. La contrainte sur taux d’intérêt a légèrement diminué en moyenne, à 6.2 ans contre 6.8 ans l’année précédente. 

Première publication du résultat GRESB 

Pour la première période faisant l’objet d’un rapport officiel du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), le portefeuille de SF Urban Properties SA a obtenu une évaluation de 4 étoiles sur 5. Cette note réjouissante illustre la volonté de la société d’agir, à travers son portefeuille, pour le bien de l’environnement, de la société et de l’économie. 

Perspectives pour 2024 

Compte tenu du tassement de l’inflation et des taux d’intérêt inchangés jusqu’à présent en 2024, la société estime qu’un revirement des taux directeurs est probable. Tout dépendra de savoir si les prévisions d’une inflation stable et modérée se confirment et si, d’une manière générale, les pressions sur les prix se relâchent. 

Il faudra également observer si les taux d’intérêt qui, conformément aux attentes, sont en baisse, influencent les prix des biens immobiliers en 2024, et de quelle manière. L’équipe de gestion pense que des opportunités intéressantes se présenteront pour la conclusion de nouveaux contrats de financement par des tiers. 

Les augmentations des loyers actuels résultant du nouveau relèvement du taux d’intérêt de référence en décembre 2023 entreront en vigueur le 1er avril 2024. En raison de l'indexation existante des baux commerciaux, une augmentation des revenus locatifs due à l'inflation est attendue au cours de l'année. Ces deux effets se traduisent par une augmentation probable des recettes pour 2024 d'au moins CHF 200 000. La société récoltera en outre en 2024 les fruits des projets de rénovation terminés au cours de l’exercice sous revue à la Zollikerstrasse 6 à Zurich, ainsi que sur le site du Walzwerk, avec un revenu supplémentaire de quelque CHF 700 000 par rapport à 2023. 

SFUP accorde fondamentalement la priorité à l’acquisition de biens immobiliers à proximité immédiate des biens immobiliers existants et de promotions. Les opportunités d’achat sont examinées en permanence, tout comme les ventes de biens immobiliers non conformes à la stratégie. 

Demande de distribution à l’attention de l’assemblée générale du 11 avril 2024 

Le conseil d’administration demande aux actionnaires d’approuver une distribution à titre de dividende de CHF 0.70 par action nominative d’une valeur nominale de CHF 9.00 et de CHF 0.14 par action nominative (action avec droit de vote) d’une valeur nominale de CHF 1.80, ainsi qu’une distribution provenant de la réserve d’apport en capital de CHF 2.90 par action nominative d’une valeur nominale de CHF 9.00 et de CHF 0.58 par action nominative (action avec droit de vote) d’une valeur nominale de CHF 1.80. Il en résulte, pour les actions SFPN nominatives cotées à la SIX Swiss Exchange d’une valeur nominale de CHF 9.00, un rendement sur la distribution de 3.9% sur la base de la capitalisation boursière au 31 décembre 2023.