Solides Halbjahresergebnis 2023

• Reinverlust CHF -1.1 Millionen (-104.6%) 
• Reingewinn exkl. Neubewertungen CHF 5.4 Millionen (-41.2%)
• Liegenschaftsertrag auf CHF 14.7 Millionen gestiegen (+6.8%)
• Portfoliowert unverändert CHF 754.4 Millionen (-0.01%)
• Leerstandsquote weiterhin auf tiefen 1.7% (Stichtag: 30. Juni 2023)

Die SF Urban Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) erreicht im 1. Halbjahr 2023 ein solides Ergebnis.

Weitere Ertragssteigerung bei den Renditeliegenschaften     

Der Liegenschaftsertrag stieg im ersten Halbjahr 2023 im Vorjahresvergleich um CHF 0.9 Millionen oder 6.8% auf CHF 14.7 Millionen. Dies ist auf den Erwerb der Binningerstrasse 5 / Innere Margarethenstrasse 2 in Basel, die Indexierung der Geschäftsmietverträge und die Wiedervermietung von Wohnungen nach erfolgreicher Umsetzung von Bauprojekten zurückzuführen. Sowohl die stichtagsbezogene wie auch die periodenbezogene Leerstandsquote nahmen im Vorjahresvergleich ab: von 2.4% auf 1.7% bzw. 2.4% auf 1.6%. Auch bei den Ertragsminderungen konnten weitere Fortschritte verbucht werden: die Inkonvenienzen nahmen um CHF 0.3 Millionen (-72.5%) ab.   

Im ersten Halbjahr mussten marktbedingt Abwertungen hingenommen werden. Inklusive einer Arrondierung und wertvermehrenden Investitionen in den Bestand beträgt der Portfoliowert per Halbjahr 2023 CHF 754.4 Millionen gegenüber CHF 754.5 Millionen per 31. Dezember 2022. Der resultierende Neubewertungserfolg von CHF -8.0 Millionen bzw. -1.1% gegenüber 31. Dezember 2022 ist insbesondere eine Folge der Diskontsatzentwicklung. Der durchschnittliche, gewichtete reale Diskontsatz erhöhte sich im ersten Semester von 2.70% auf 2.74% (+1.4%). Dank der ausgezeichneten Lage der Liegenschaften, den höheren Erträgen, der tiefen Leerstandsquote und dem Fortschritt bei den Bauprojekten erfuhr das Portfolio insgesamt wenig Wertkorrekturen.

Höhere Marge der Entwicklungsliegenschaften 

Auf Basis des aktuellen Projektfortschritts bei den Entwicklungsliegenschaften resultieren entspre­chende Erträge von CHF 8.9 Millionen gegenüber Erträgen von CHF 11.4 Millionen in der Vorjahresperiode. Bei Kosten von CHF 6.5 Millionen (im Vorjahr: CHF 9.0 Millionen) resultiert ein Bruttogewinn von CHF 2.4 Millionen (im Vorjahr: CHF 2.5 Millionen).

Operativer Reingewinn exklusiv Neubewertungseffekte geschmälert 

Der gesamthafte Betriebsaufwand (ohne Entwicklungen) betrug CHF 5.8 Millionen gegenüber CHF 5.1 Millionen in der Vorjahresperiode. Die EBIT-Marge reduzierte sich aufgrund der Neubewertung von CHF -8.0 Millionen (Vorjahr: CHF 15.1 Millionen) von 64.6% auf 22.2%. Exklusive Neubewertungen konnte die EBIT-Marge mit 61.9% fast gehalten werden (Vorjahr: 63.7%).   

Das Finanzergebnis betrug in der Berichtsperiode CHF -3.7 Millionen (Vorjahresperiode CHF -1.7 Millionen). Der Durchschnittszinssatz betrug 2.09%, im Vergleich zu 1.40% per 30. Juni 2022 und 2.01% per 31. Dezember 2022.   

Der Steueraufwand sank von CHF -2.1 Millionen auf CHF -0.8 Millionen. Nach Steuern resultiert in der Berichtsperiode ein Reinverlust von CHF -1.1 Millionen (Vorjahr: Gewinn CHF 21.7 Millionen). Der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte, der den Aktionären der SFUP zuzurechnen ist, sank gegenüber dem Vorjahr von CHF 9.2 Millionen auf CHF 5.4 Millionen.   

Der Gewinn exklusive Neubewertungseffekte pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal bzw. à CHF 1.80 nominal beträgt CHF 1.62 bzw. CHF 0.32, im Vorjahr betrug dieser CHF 2.75 bzw. CHF 0.55. 

Ausblick auf das 2. Halbjahr 2023  

Das ertragsstarke SFUP-Portfolio mit einer tiefen Leerstandsquote, zentralen Lagen, einem vielfältigen Nutzungsmix und einer wertschöpfungsreichen Entwicklungspipeline ermöglicht der Gesellschaft auch weiterhin einen positiven Ausblick auf das zweite Halbjahr zu geben.   

In der zweiten Hälfte des Jahres 2023 wird weiterhin auf Akquisitionen von Liegenschaften im direkten Umfeld der Bestandesliegenschaften sowie Liegenschaften für die Promotionsentwicklung fokussiert. Vor dem Hintergrund steigender Anfangsrenditen werden mögliche Ankäufe von Renditeliegenschaften in der Stadt Zürich oder Basel opportunistisch geprüft. Wie der per 2. August 2023 getätigte Verkauf der Liegenschaft in der Aarbergergasse 57 in Bern werden Verkäufe spezifischer Liegenschaften, die nicht zur definierten Portfoliostrategie passen oder kein langfristiges Potenzial aufweisen, nicht ausgeschlossen.  

Steigende Liegenschaftserträge   

Auf der Mietertragsseite blickt die Gesellschaft positiv auf den weiteren Jahresverlauf 2023. Das Asset Management wird weiterhin intensiv Leerstandsmanagement betreiben, um die Leerstands­quote per Ende Jahr unter 2% zu halten. Zusätzlich, aufgrund des höheren Referenzzinssatzes, werden die Bestandsmieten per Oktober im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben angepasst. Die Erhöhung betrifft rund 55% aller Wohnmietverträge des Portfolios. Über diesen Anteil der Mietverträge wird eine Ertragssteigerung von rund CHF 255 000 pro Jahr bzw. 0.9% des gesamten Liegenschaftenertrags erwartet. Bis zum Jahresende werden ausserdem die aktuell laufenden Bauprojekte Zollikerstrasse 6 in Zürich, Binningerstrasse 7 in Basel sowie ein Umbauprojekt auf dem Walzwerk-Areal fertiggestellt und neuvermietet.

Positiver Einfluss der Entwicklungserträge hält an   

Die Erträge aus den Promotionsentwicklungen werden erwartungsgemäss unter den Vorjahresergebnissen liegen. Das Betriebsergebnis wird trotzdem von einem positiven Anteil in der Grössenordnung von CHF 2.4 Millionen profitieren.

Betreffend der in den vergangenen zwölf Monaten gestiegenen Baukosten wird davon ausgegangen, dass der Höhepunkt per Mitte Jahr erreicht ist und sich die Situation bei den Material- und Energiepreisen weiter entspannen wird.

Insgesamt rechnet die Gesellschaft mit einem positiven Jahresergebnis, welches eine Ausschüttung in der bisherigen Grössenordnung zulassen sollte.

Erste Veröffentlichung des GRESB-Ergebnisses

Ein wichtiger Meilenstein ist für die zweite Jahreshälfte geplant: nach Einreichung des GRESB-Reportings (Global Real Estate Sustainability Benchmark) wird die SF Urban Properties AG im vierten Quartal erstmals ihr Ergebnis veröffentlichen. Unabhängig zur ESG-Berichterstattung konzentriert sich die Gesellschaft auf die stetige Umsetzung baulicher Massnahmen zur Senkung der Emissionswerte des Immobilienbestandes.