Hausse du résultat opérationnel de SF Urban Properties SA

• Bénéfice net avec réévaluations CHF 26.8 millions (-33.8%)
• Bénéfice net hors réévaluations CHF 14.7 millions (+32.3%)
• Nette augmentation des revenus immobiliers à CHF 28.4 millions (+4.7%)
• Augmentation de la valeur du portefeuille de 5.1% à CHF 754.5 millions
• Taux de vacance sensiblement réduit à 1.5% (date de référence : 31 décembre 2022)
• Distribution à partir des réserves issues d’apports en capitaux de CHF 3.60 par action nominative cotée comme pour l’exercice 2021

Grâce à son portefeuille solide d’emplacements triés sur le volet et bien situés ainsi qu’à un travail de gestion ciblé, SF Urban Properties SA a réussi à augmenter son résultat opérationnel malgré les changements survenus dans les conditions du marché. Le conseil d’administration demande une distribution à partir des réserves issues d’apports en capitaux de CHF 3.60 par action nominative cotée d’une valeur nominale de CHF 9.00. Il en résulte un rendement sur la distribution basé sur le cours de l’action d’environ 4.0% au 31 décembre 2022.

Résultat annuel positif pour 2022

SF Urban Properties SA (SIX Swiss Exchange : SFPN) a clôturé l’exercice 2022 avec un résultat d’exploitation en baisse. Le résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) est passé de CHF 57.8 millions à CHF 41.3 millions en raison d’une diminution des réévaluations, qui s’établissent à CHF 15.2 millions (année précédente : CHF 36.8 millions). Le bénéfice net attribuable aux actionnaires de SF Urban Properties SA s’est ainsi réduit de CHF 40.5 millions à CHF 26.8 millions (-33.8%).

Il peut être noté avec satisfaction que le bénéfice net hors effets de réévaluation et impôts latents a augmenté de CHF 3.6 millions (+32.3%) par rapport à l’année précédente, pour atteindre CHF 14.7 millions. Cette progression résulte principalement de l’augmentation des revenus immobiliers et des bénéfices sur les biens immobiliers en développement. Le bénéfice net par action hors effets de réévaluation s’est élevé à CHF 4.39 (année précédente : CHF 3.32) et le capital propre (VNI) par action nominative cotée à CHF 120.36 (année précédente : CHF 108.36) au 31 décembre 2022.

Consolidation du portefeuille de rendement

La concentration stratégique sur des emplacements centraux à Zurich et à Bâle a également fait ses preuves au cours de l’exercice 2022. Durant l’année 2022, la société a acquis pour CHF 18.2 millions le bien immobilier Binningerstrasse 5 / Innere Margarethenstrasse 2 à Bâle, qui revêt une importance stratégique pour le regroupement.

Au cours de l’exercice sous revue, les nouvelles signatures et les prolongations de baux ont représenté 13.5% des loyers nets annuels. Dans l’ensemble, la valeur du portefeuille (avec les droits de construction et la nouvelle acquisition) a augmenté, passant de CHF 718.2 millions à CHF 754.5 millions au total au 31 décembre 2022 (+5.1%). Le taux de vacance est descendu à un nouveau record de 1.5% au 31 décembre 2022 (année précédente : 2.6%).

Hausse des revenus des projets de développement

Le bénéfice résultant des biens immobiliers en développement a grimpé à CHF 8.3 millions, soit CHF 4.5 millions de plus que l’année précédente. Afin de pouvoir encore profiter des bénéfices de développement au cours des prochaines années, la société a investi dans plusieurs projets de développement durant l’exercice sous revue. L’entreprise a investi CHF 5.7 millions dans l’acquisition d’un projet de développement à un emplacement recherché, avec vue sur le lac, à l’Alte Landstrasse 26 à Rüschlikon. De plus, CHF 8.3 millions ont été investis dans l’acquisition d’un projet de développement dans le quartier zurichois très apprécié de Seefeld, Seefeldstrasse 186.

Enfin, CHF 8.6 millions ont été investis dans l’acquisition d’un projet de développement dans un site idyllique, Ruchenacher 17 à Zumikon. Au cours de la période sous revue, la société a authentifié avec succès et remis aux acheteurs toutes les unités de propriété par étage des deux projets de développement « Kluspark » à Zurich et « Sandreutergarten » à Riehen. Pour le projet « maison johann » à Bâle, elle a pu certifier 14 des 16 unités de propriété par étage.

Financement solide

Avec un taux d'endettement des biens immobiliers (loan-to-value) de 44.6% (année précédente 44.0%), la société bénéficie d’un financement solide. Le taux d'intérêt moyen des dettes financières s'est élevé à 2.01% au cours de l'exercice sous revue (année précédente : 1.35%). Cette augmentation par rapport à l'année précédente s'explique par les turbulences du marché au second semestre. Cependant, les charges financières nettes, y compris l'augmentation de valeur des dérivés de taux d'intérêt, ont baissé à 4.8 millions de CHF (année précédente : 5.2 millions de CHF) en raison des opérations de couverture de taux. La durée de validité moyenne du taux d’intérêt a légèrement diminué et s’élève à 6.81 ans (année précédente : 7.72 ans).

Mise en œuvre de la stratégie de développement durable

En ce qui concerne les objectifs fixés pour la réduction des émissions de CO₂, la société a renforcé le contrôle et la concrétisation des mesures de mise en œuvre du plan. Différents aspects du développement durable sont pondérés à l’aide d’une matrice d’importance, en tenant compte de la localisation majoritairement urbaine du portefeuille. Cette pondération constitue la boussole qui guidera l’équipe de gestion pour l’adoption de mesures spécifiques au cours des prochaines années.

En 2023, l’entreprise se concentrera en particulier sur le montage des premières installations photovoltaïques et sur la présentation du rapport GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark).

Perspectives 2023

À l’heure actuelle, l’année 2023 s’annonce semée d’embûches en raison des troubles géopolitiques persistants, du flou entourant toujours l’évolution prochaine de la croissance économique et de la flambée des prix de l’énergie et de la construction. Nous partons du principe que la demande d’immeubles de placement restera constante et que les immeubles de placement présentant un rendement stable du flux de liquidités continueront d’être un type de placement intéressant.

 En Suisse, la pénurie de logements ne cesse de s’aggraver et, qui plus est, le solde migratoire continue d’augmenter. À Zurich et à Bâle, la situation sera sans doute de plus en plus tendue en 2023, car, à cause des prescriptions réglementaires complexes et de l’accroissement des coûts de financement et de construction, l’activité de construction ralentira. Nous prévoyons donc une tendance d’augmentation des loyers résidentiels, surtout dans la ville de Zurich, mais aussi à Bâle.

Pour les baux de nos biens commerciaux, qui représentent quelque 70% de nos revenus sur les biens immobiliers, l’indexation contractuelle nous procure une garantie de renchérissement. Nous nous attendons à une hausse de nos revenus sur les biens immobiliers de 1.9% en 2023 grâce à cette part des locations. La demande de surfaces commerciales modernes et attrayantes devrait rester stable en 2023.

Les rénovations et les changements d’affectation prévus pour certains biens immobiliers seront poursuivis en 2023, et les promotions devraient avoir un impact nettement positif sur le résultat d’exploitation. S’agissant de l’évolution des coûts de construction, nous pensons que le point culminant a été franchi durant l’année écoulée. La situation demeure néanmoins difficile à anticiper, de sorte que nous nous concentrons spécialement sur nos projets de construction et leur planification avec la plus grande flexibilité possible.

L’équipe de gestion continue de porter un regard confiant sur les perspectives d’évolution des affaires en 2023.

Demande de distribution à l’attention de l’assemblée générale du 5 avril 2023

Le conseil d’administration demande une distribution exempte d’impôt anticipé provenant de la réserve d’apport en capital de CHF 3.60 net par action nominative d’une valeur nominale de CHF 9.00 et de CHF 0.72 net par action nominative (action avec droit de vote) d’une valeur nominale de CHF 1.80. Il en résulte, pour les actions nominatives cotées à la SIX Swiss Exchange d’une valeur nominale de CHF 9.00, un rendement sur la distribution de 4.0% sur la base du cours de l’action au 31 décembre 2022.